Il nuovo P.R.G. di Capo d’Orlando
dalla Relazione Generale:
Il fabbisogno abitativo
I parametri di base del dimensionamento di Piano ai fini abitativi sono certamente rappresentati dallo stato e dalle proiezioni dell’attività edilizia residenziale. Ciò in quanto, principalmente, necessita regolamentare - sia in termini qualitativi che quantitativi - la suddetta attività se si vuole determinare un adeguato sviluppo urbanistico del territorio, capace di porsi come vincoli la sostenibilità ambientale ed il recupero dei livelli relazionali tra la popolazione.
Pertanto, si è calcolata in n. 15.257 abitanti la previsione di crescita demografica della popolazione residente tra il 1995ed il 2015 (vale a dire, nel ventennio prescritto dalle vigenti norme per il dimensionamento del PRG), avvalendosi dei dati ISTAT ed anagrafici, nonchè delle tendenze in atto registrate sulla popolazione (flussi migratori e saldi naturali), correggendone la rigida applicazione delle formule statistico-matematiche (che indicavano tale previsione in n. 16.475 abitanti) con la più concreta e accettabile ipotesi di crescita basata sulla conferma del saldo sociale medio dell’ultimo decennio censuario (1982-1991), pari annualmente a 140 abitanti. Tale ipotesi fissa la previsione di crescita demografica della popolazione residente del Comune di Capo d’Orlando tra il 31.12.1995 ed il 31.12.2015 a 2.862 abitanti.
Poiché il suddetto dato demografico altro non rappresenta che una delle tante variabili che bisogna fare tra loro interagire per pervenire ad una quanto più possibile reale proiezione del fabbisogno edilizio in esame, si è proceduto nella ricerca e lettura delle altre variabili individuandole nello studio dei dati censuari ISTAT relativi ai nuclei familiari (la loro composizione e struttura sociale), al patrimonio abitativo occupato e non (il loro stato di conservazione, patrimoniale e di destinazione d’uso), associandovi i dati d’indagine e/o conoscenza diretta meno definibili - ma altrettanto importanti - quali quelli legati alle strutture del mercato locale immobiliare del settore edilizio, della sua propensione al consumo abitativo (residenziale, stagionale e per lavoro) e la struttura della stessa proprietà fondiaria.
Conseguentemente, comparando quanto emerso dallo studio condotto sulle suddette variabili e sui dati sopra elencati (prendendo a riferimento i dati quantitativi del censimento ISTAT 1991), si è potuto determinare sia il fabbisogno abitativo pregresso (vale a dire, quello che misura la necessità di alloggi e/o il n. di stanze occorrenti per riequilibrare i dati relativi ad una certa data censuaria alle normali condizioni abitative della popolazione residente), sia quello futuro (vale a dire, quello ipotizzato dalla trasformazione demografica indotta dai processi di crescita socio-economica posti alla base delle previsioni di Piano).
Il primo è stato quantificato in n. 155 stanze rispetto al patrimonio occupato e censito secondo i dati ISTAT 1991 (vedasi paragrafo 4.1 e 4.2, pagg. 12-16, della Relazione sul fabbisogno decennale per la quantificazione delle aree da assoggettare a prescrizioni esecutive, allegata alla delibera commissariale n. 2/97).
Questo dato è scaturito dalle osservazioni relative alle condizioni di sovraffollamento, di coabitazione, della necessità di adeguamento e ristrutturazione degli alloggi che presentano fattori di degrado abitativo dipendenti sia dall’obsolescenza igienica che dimensionale dei vani, nonché dalla necessità di non considerare disponibili all’abitazione i vani adibiti esclusivamente ad altro uso e le cucine con caratteristiche di stanza.
Soprattutto questi ultimi dati si ritengono pienamente giustificati ed in linea con l’obiettivo del Piano che non vuole perseguire la strategia di un livellamento che rimetta in discussione i livelli consolidati dell’indice di affollamento di coloro che occupano abitazioni più ampie, ma, al contrario, vuole perseguire l’obiettivo di un passo in avanti a favore di quella parte di popolazione che vive in condizioni abitative equivalenti ad indice di affollamento pari o seppur di poco maggiore di 1.
Il secondo (il fabbisogno futuro) è stato quantificato in n. 3898 stanze. Questo dato è la risultante della previsione ricavata dalla sommatoria del numero di stanze necessarie all’incremento di popolazione 1992-2015, all’incremento di quelle utilizzate per lavoro ed altro, di quelle disponibili per affitto e/o vendita ai fini residenziali, detratte quelle utilizzate e/o riutilizzate dal patrimonio abitativo non occupato al 1991 (vedasi pagg. 17-21 della sopra citata Relazione sul fabbisogno decennale per la quantificazione delle aree da assoggettare a prescrizioni esecutive, allegata alla delibera commissariale n. 2/97).
Evidentemente, come anzidetto, questo ultimo dato previsionale è stato ricavato dallo studio comparato ai dati censuari di quelle variabili meno definibili relativi non solo alla conoscenza delle tendenze in atto nel mercato locale immobiliare, ma anche alle possibili dinamiche socio-economiche indotte dalle scelte di programmazione locale (nel comprensorio), sovracomunali, provinciali e regionali legate ad indirizzi che decisamente puntano a valorizzare le risorse endogene di sviluppo programmato del territorio (esempio, il Piano Regionale di Sviluppo, il Piano Territoriale della Provincia Regionale di Messina, la piena attuazione del Parco dei Nebrodi, i Patti Territoriali, l’attuazione delle politiche comunitarie ecc.).
In definitiva il fabbisogno abitativo residenziale complessivo stimato all’anno 2015 è pari a n. 4053 stanze.
Volumetricamente il suddetto fabbisogno abitativo complessivo per uso residenziale è stato calcolato, ai sensi dell’art. 3 del D.M. 02.4.1968, n. 1444, pari a : n. 2862 ab. (pop. residente al 2015) x 140 mc/ab. (rapporto volumetrico per abitante) = mc. 400.680.
Tale risultato, evidentemente, tiene conto dell’incremento della dotazione di cubatura per abitante - rispetto a quella fissata nel suddetto D.M. 1444/68 - dettato dalle peculiari esigenze abitative del luogo, precisando, comunque, che il suddetto rapporto pro-capite è inferiore a quello fatto registrare nell’ultimo ventennio censuario 1971-1991 (ipotesi questa assunta al fine di facilitare il recupero del patrimonio esistente non utilizzato, vedasi al riguardo pag. 20, paragrafo 4.4 della Relazione sul fabbisogno decennale per la quantificazione delle aree da assoggettare a prescrizioni esecutive, allegata alla delibera commissariale n. 2/97).
In proposito si sottolinea come il rapporto di cubatura pro-capite assunto nel richiamato art. 3 del D.M. 1444/68, ancor prima della sua emanazione fosse già stato superato dalla circolare LL.PP. n. 425 del 19.1.67 - relativa all’edilizia economica e popolare - laddove suggeriva che per nuclei familiari fino a 2 componenti il numero di stanze dell’alloggio dovesse essere pari al numero dei componenti più uno ; in più, si sottolinea come nell’ultimo decennio censuario tale rapporto ha raggiunto i 156 mc/ab..
In definitiva, i mc. 140 per ogni abitante, assegnati nel dimensionamento del volume necessario a coprire il fabbisogno residenziale del Piano, rappresentano l’adeguamento del parametro di legge alle moderne caratteristiche di comfort e di soddisfacimento di esigenze reali di maggiori spazi abitativi, dettate da conquiste sociali conseguenti, in primo luogo, alla maggiore scolarizzazione della popolazione residente, al ruolo che l’abitazione - specie nel Meridione, e, in esso, nei piccoli centri - ancora svolge sostituendosi alle funzioni proprie di strutture pubbliche carenti (assistenza e ricovero degli anziani, asili nido, assistenza e riabilitazione ai disabili, posteggio autovetture ecc.) e caricandosi, quindi, di significati sociali, culturali, psicologici ecc. che oltrepassano il primario ruolo di rifugio-riparo e di privacy.
Al fine di non sovradimensionare il Piano, pertanto, si è ritenuto corretto non attribuire al numero di stanze necessarie a coprire il fabbisogno residenziale la cubatura unitaria di mc. 140, bensì di assegnare tale quantità di volume ad ogni nuovo singolo abitante da insediare, arrivando, quindi, alla quantificazione del dimensionamento di Piano per il soddisfacimento residenziale ventennale, per come sopra indicato, pari a mc. 400.680.
Resta da concludere sottolineando che, ipotizzando una utilizzazione del suddetto fabbisogno residenziale nel corso del ventennio secondo una legge lineare, metà dei 400.680 mc. troverà attuazione nei primo decennio di validità del Piano e, quindi, dei 200.340 mc. - in attuazione a quanto disposto dal Consiglio Comunale con delibera n. 132 del 20.12.96 di approvazione dello schema di massima - il 50%, pari a mc. 100.170, dovrà essere utilizzato per soddisfare il fabbisogno residenziale d’iniziativa pubblica.
Quest’ultimo dato, pertanto, dovrà essere decurtato della volumetria (pari a mc. 44.520) già inserita nei Programmi Costruttivi redatti ed adottati nel 1998 con le delibere commissariali nn. 2, 3, 4 e 5 ed approvati dall’Organo regionale con D.A. n. 20/DRU dell’08.02.99.
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