Il nuovo P.R.G. di Capo d’Orlando

dalle Norme Tecniche di Attuazione:
Disposizioni riguardanti l’ambito urbano su via Trazzera Marina:
il premio di cubatura per la ricettività turistica

Art. 56: Zone B3 - Ambito urbano su via Trazzera Marina

Aree residenziali prevalentemente sature che costituiscono la recente espansione lineare a margine dell’antica trazzera e che ha saldato i nuclei abitati della Piana lungo il litorale al centro urbano.

In questa zona si è sviluppata una rilevante concentrazione di destinazione d’uso a carattere stagionale, mediante utilizzazione degli edifici residenziali sotto la spinta della sempre crescente domanda di alloggi in affitto per la stagione balneare. Tale attività, che ha integrato il venir meno dei redditi da lavoro agricolo nel periodo di crescente crisi del settore a partire dagli anni settanta, si è sviluppata e consolidata senza alcuna pianificazione e/o norme specifiche, e senza realizzazione di moderni ed idonei spazi e servizi di complemento per il raggiungimento della necessaria qualità ricettiva (carenza di servizi igienici, problemi di sovraffollamento, di parcheggi ecc.).

In esse vengono riconfermati gli indici edificatori già indicati nel precedente P.R.G. e viene consentita la saturazione dell’edificato nel rispetto delle seguenti norme, riportate anche in sintesi nella Tabella dei Tipi Edilizi :

1.) Destinazioni d’uso : residenza permanente, attività commerciali, uffici e studi professionali, artigianato purchè non molesto e non inquinante, ricettività turistico-alberghiera, locali di uso pubblico (come sale di riunione, cinematografi, ristoranti ecc.).
2.) Densità territoriale massima : It = mc/mq. 1,80. E’ da applicare soltanto nei casi previsti dalla legislazione regionale di lottizzazione obbligatoria, vale a dire laddove mancano le principali opere di urbanizzazione (reti viarie, idriche e fognarie, giusto art. 28 L.R. 21/73 come modificato dall’art. 21, terzo comma, L.R. 71/78). In tali casi, tutta la superficie da cedere al Comune sarà destinata a pubblici parcheggi nella misura minima di mq. 2,50 per ogni mc. 100 di volume edilizio.
3.) Densità fondiaria massima : If = mc/mq. 2,00; oppure il 70% del volume preesistente nel caso di demolizione e ricostruzione, in alternativa si può applicare l'indice fondiario sopra indicato. Può arrivare sino a 9,00 mc/mq. e potranno realizzarsi fino a mc. 1000, nei casi previsti dalla legge regionale.
4.) Dimensione minima dei lotti : è fissata in mq. 200, quando si tratta di costruzioni ex-novo, nei casi di sopraelevazione e/o ampliamento, invece, è ammessa qualsiasi dimensione di lotto, in applicazione delle leggi regionali.
5.) Tipologia edilizia : libera.
6.) Numero massimo dei piani fuori terra : 3, compreso eventuale portico ad uso collettivo.
7.) Altezza massima dei fabbricati : è fissata in m. 10,50.
8.) Distanze e distacchi : in tutte le zone la nuova edificazione dovrà rispettare una distanza minima, per le pareti finestrate, di m. 10,00 tra fabbricati e di m. 5,00 dai confini di lotto e venire in fregio alle strade di P.R.G. ove non sia diversamente disposto con apposita indicazione di arretro nelle tavole di P.R.G.. Potrà inoltre edificarsi con testate cieche sui confini di lotto e ml. 5,00 dai confini di zona.

In tutte le suddette zone B3 valgono le prescrizioni di cui all’ultimo comma del precedente articolo.

Nelle aree comprese tra il rilevato ferroviario e l’edificato a monte di via Trazzera Marina, nel tratto compreso tra la via Gambitta Conforto ed il torrente Vina, al fine di incentivare i miglioramenti utili e necessari per il raggiungimento degli standards qualitativi accettabili per l’utilizzazione degli immobili ad uso turistico-ricettivo, nelle zone destinate a verde privato - per come visualizzate nelle tavole di P.R.G., in attuazione alle direttive consiliari, viene concesso un premio di cubatura sul massimo volume edificabile e/o preesistente per come appresso indicato :

1.) per edifici ad uso residenziale esclusivo del proprietario, destinati per la rimanente parte alla ricettività turistica stagionale del tipo affitta-camere e/o mini-appartamenti a gestione familiare, viene concesso un premio  di cubatura, pari al 30% del suddetto volume (fermi restando i parametri edilizi di cui sopra), nel caso in cui vengano eseguiti lavori di ristrutturazione edilizia (compreso la demolizione e ricostruzione) che mirino alla realizzazione dei servizi necessari per il raggiungimento degli standards di qualità ricettivi. Tali interventi dovranno garantire:
- l’arretro dal filo stradale di almeno ml. 6,00, di cui i primi 3,00 ml. destinati a pubblico parcheggio da realizzare e cedere gratuitamente al Comune;
- n. 1 posto macchina per ogni camera e/o mini- appartamento destinati alla ricettività turistica;
- la relativa quota di parcheggio privato, secondo le vigenti norme di legge, per la parte ad uso residenziale;
- nel caso di mantenimento del preesistente edificio dovrà procedersi a garantire la suddetta disponibilità di parcheggi ad uso privato (sia per la residenza che per la ricettività turistica), anche destinando a tale uso i preesistenti locali a piano terra, dai quali, comunque, dovrà garantirsi - ove non diversamente possibile - l’accesso ai servizi ricettivi retrostanti (giardini attrezzati per il gioco ed il tempo libero, piccole piscine ecc.).

2.) per edifici ad esclusivo uso alberghiero e/o destinati alla multiproprietà e/o ad altre forme nuove e moderne di ricettività turistica, viene concesso un premio di cubatura, pari al 50% del suddetto volume, con le stesse condizioni e obblighi di cui al superiore punto 1.

In entrambi i suddetti due casi, sulle destinazioni di zona degli edifici e delle relative aree pertinenziali per servizi ed accessori, dovrà imporsi - in sede di rilascio di concessione - il vincolo ventennale con la clausola di immodificabilità anche conseguente all’entrata in vigore di norme legislative di sanatoria edilizia, poiché difficilmente potrebbero consentire all’Amministrazione comunale di verificare con certezza la data dell’avvenuto cambio di destinazione d’uso. Ciò in quanto la mancata rispondenza alla presente norma dell’intervento edilizio in deroga, si tradurrebbe in un’azione di speculazione edilizia che finirebbe con l’aggravare le condizioni al contorno di vivibilità dell’intera zona.

COMMENTO: Ci limitiamo a dire qualcosa in merito al "premio di cubatura sul massimo volume edificabile e/o preesistente", previsto dai progettisti in attuazione alle direttive consiliari. L'idea è quella di favorire e qualificare l'uso turistico-ricettivo degli immobili, in un'ampia fascia costiera già di per sè investita - in modo caotico ed incontrollato - da questo tipo di utilizzo legato quasi esclusivamente alla funzione balneare durante la stagione estiva.

Si prevede un premio di cubatura diversificato, a seconda che riguardi un uso misto di residenza privata esclusiva del proprietario dell'immobile, con gestione familiare di camere e/o miniappartamenti per la ricettività turistica, ovvero un uso esclusivo di tipo alberghiero: nel primo caso il premio di cubatura è posto pari al 30% del volume edificabile o preesistente, nel secondo caso si arriva al 50%. Per fare un esempio più concreto, se si pensa ad un lotto che di fatto può raggiungere al massimo i 1000 mc., si avrebbero nei due casi non più di 300 o 500 mc, che, su una superficie coperta di 100 mq., si tradurrebbero in 1 o 1,5 piani in più rispetto a quanto consentito dal normale indice di zona. Sono fatti salvi ovviamente gli altri parametri di distanza, distacchi, altezza massima, ecc..

L'agevolazione non ci sembra particolarmente eccessiva, anche se ci sono i rischi di applicazioni distorte che, però, dipendono - qui come altrove - dal tipo di controllo urbanistico del territorio che l'Amm./ne Com./le saprà (o vorrà!) esercitare. E' certo che se si accetta un discorso di incentivazione del turismo, misure di tal genere - ed altre di diverso tipo in zone con diversa vocazione - hanno una loro validità ed una propria coerenza, purchè si affronti adeguatamente anche il problema delle infrastrutture collettive necessarie.

Partendo dall'ipotesi - la più probabile - che gli ampliamenti del "premio" andranno ad interessare maggiormente le aree dei giardini retrostanti, fra la cortina degli edifici esistente sulla Trazzera e la stradella ferroviaria, (e non tanto le sopraelevazioni) si potrebbero discutere tuttavia, alcuni punti che di seguito elenchiamo:

• se nel caso sia opportuno limitare a 2 piani fuori terra (invece che 3) quelle parti di nuova costruzione che rientrano nel premio di cubatura consentito e, ancor meglio, di imporre per queste stesse parti l'obbligo del piano terra porticato: il che garantirebbe libere visuali sulle aree dei giardini circostanti che dovrebbero essere preservati al massimo;
• che sia fissato un certo indice minimo di piantumazione e l'obbligo di mantenere e/o reintegrare le essenze agrumarie nei giardini retrostanti, eventualmente associandovi palmizi ed altre essenze tipiche mediterranee;
• che sia stabilito un certo indice minimo di copertura a verde (con suolo permeabile quindi) relativamente ad ogni lotto interessato;
• che sia fissato un arretramento minimo dalla stradella ferroviaria, maggiore dei "canonici" mt. 6.00 della Trazzera Marina;
• che qualora si intervenga sui piani terra esistenti, mutandone la destinazione a parcheggio (come previsto nel corpo dell'art. in questione), questi devono essere caratterizzati come locali porticati (quindi spazi aperti!): anche qui, l'attenzione mira alla qualità ambientale con la fruizione visuale dei giardini retrostanti e la dilatazione degli spazi sulla Trazzera.

Come ultimo punto più legato alla fase di gestione del controllo urbanistico degli interventi, ed in ordine alla garanzia del rispetto del vincolo ventennale di immodificabilità - che giustamente i progettisti hanno inserito nella norma - potrebbe proporsi l'obbligatorietà di un controllo a cadenza fissa eseguito e certificato da parte degli organi di vigilanza del Comune, sul rispetto delle concessioni rilasciate e delle relative destinazioni d'uso.

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